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　　KK体育我家住在泉水，在一楼，装修的时候，为了扩大餐厅的使用面积，把厨房旁边的承重墙打掉了。后来，邻居看到了，举报给物业公司，物业公司要求我家恢复原状。我不服，我认为物业公司是业主的“管家”，是为业主服务的，没有资格对业主处分自己的房屋指手画脚。再说了，房子也不是物业公司建的，因此，物业公司也没有权利要求我恢复原状。因此我想问，我能否因此拒绝物业公司恢复房屋原状的要求呢？

　　A根椐《物权法》第八十六、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《辽宁省物业管理条例》第四十三条规定，业主或其他行为人（包括承租人、借用人等）不得进行的行为总结为以下几点： 1、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； 2、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； 3、违反规定进行房屋装饰装修； 4、违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分； 5、擅自改变物业规划用途； 6、违反规定饲养家禽、宠物； 7、违反规定摆摊设点、占道经营； 8、违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物； 9、在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品； 10、违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动； 11、法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。 本案中，赵奶奶打掉承重墙的行为属于损害承重结构的行为，对于上述行为，物业服务企业、业主大会、业主委员会、业主均可要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。因此，物业公司要求赵奶奶恢复原状是合理的。

　　我是一名开发商，想问，我开发的楼盘遭到了业主的投诉，该业主房屋墙面出现了多处裂缝。我找到检测机构检测，检测报告显示，墙面裂缝是因为施工单位主体结构方面的原因导致。我找到施工单位，施工单位以该工程已经通过竣工验收并且《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期已经过了，因此拒绝承担赔偿责任。我想咨询，施工单位这种主张是正确的吗？

　　A建筑工程质量保修责任和瑕疵担保责任是两个不同的概念。 《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。” 本案中签订的《房屋建筑工程质量保修书》，是根据建设行政管理部门的规定，由施工单位在交付工程时，针对房屋质量向建设单位作出承诺保证的书面文件。施工单位因此应当在规定的保修期内，承担建筑工程质量保修责任。 《合同法》第九章第一百五十三条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”也就是说，瑕疵担保责任是对标的物的瑕疵承担的担保责任，责任形式有修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。 两者的区别在于，建筑工程保修责任针对的质量问题是工程竣工验收后保修期内出现的，瑕疵担保责任针对的质量问题是在工程交付之前已经存在的。 本案中，工程已经通过竣工验收，并且《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期已经经过，因此，建筑单位不承担建筑工程质量保修责任。但是，并不意味着建筑单位不承担瑕疵担保责任。 《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。” 因此，开发商马先生可以要求建筑单位承担相应的违约责任。

　　我在2012年购买了一套房屋，2013年7月12日交房。2016年5月27日，我家厨房内、入户水表之外的PVC公共水管接口脱落，导致漏水，我家被淹，地板和家中的家具均被泡坏了。我向物业部门报修，物业部门派人进行维修。但是请求赔偿损失时，物业部门说他们尽到了注意义务，因此不予赔偿。于是我找到开发商，开发商拿出了住宅质量保证书，保证书上载明给排水管道保修期间为两年，说我家保修期间超过了两年。我想咨询，能否因双方并未约定上门保修的日期，要求开发商和物业部门承担此次自己的损失？

　　A本案中存在郑女士与开发商签订的房屋买卖合同，以及郑女士与物业部门签订的物业管理服务合同。 物业部门与郑女士签订了物业服务合同，物业部门具有维修的义务。在本案中，漏水事故发生后，物业部门已经安排维修人员进行维修，物业部门已经尽到自己的维修义务，对于损害结果的发生没有过错，因此，郑女士不应请求物业公司承担赔偿责任。 郑女士与开发商之间为房屋买卖合同关系，本案中，住宅质量保证书载明的给排水管道保修期为两年，在双方对上门保修的日期未做约定的情况下，《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定：“正常使用条件下的给排水管道最低期限为两年，自住宅内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算”来确定保修期。因此，在双方对上门保修的日期未做约定的情况下，以竣工验收合格之日为保修起始期，及2013年7月12日开始计算保修期，目前已经超过了两年保修期。在开发商对管道漏水后果的发生没有过错的情况下，不应当承担赔偿责任。

　　A房屋质量瑕疵问题分为两种，一种为比较明显的质量瑕疵；第二种为隐蔽质量瑕疵。就第一种房屋质量瑕疵，买受人在接受房屋时，要对房屋质量进行必要的检验，最高人民法院的观点是，只要是在对房屋质量进行必要的检验能发现的瑕疵就属于明显的瑕疵。第二种房屋质量瑕疵，需要专门鉴定或者在房屋使用过程中发现。 本案中关女士购买的房屋，在收房时发现墙壁上的裂缝可以认为是比较明显的质量瑕疵。 合同成立生效后，购房者有权取得符合合同规定质量的房屋，开发商有瑕疵担保义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 ” 本案中，关女士的房屋处于保修期内，关女士首先可以要求开发商承担保修责任。如果开发商拒绝承担保修责任，关女士自行或者委托第三人修复，这笔费用可以请求开发商承担。如果房屋的裂痕已经严重影响正常居住使用了，关女士可以请求解除合同同时要求开发商赔偿损失。

　　我购买了一套房屋，2015年12月房屋交房，但是去收房时发现，单元门口的道路还没有修好，单元门口车库门口铺满了建筑垃圾，车辆根本不能进入。但是当时签订的房屋买卖合同约定“房屋交付时，小区道路完好。”我认为小区道路没有完工，于是拒绝收房。开发商一直催促我收房，同时提出道路上的建筑垃圾并不是开发商堆放的，是施工单位堆放的，房屋已经满足交房的条件，我应当收房。请问在这种情况下我有没有权利拒绝收房？

　　A《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。” 本案中，商品房买卖合同约定：“房屋交付时，小区道路完好。”谷女士收房时，小区道路没有完工，并且道路上堆放有建筑垃圾，这与合同约定不符。导致影响谷女士对于房屋的正常居住和使用。如果这种妨害构成对谷女士房屋使用严重影响，导致合同目的无法实现的，谷女士有权拒绝接收房屋。并且根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定，要求开发商承担违约责任。 施工单位并不是该房屋买卖合同的当事人，该房屋质量瑕疵是否由施工单位造成，并不影响房地产开发企业根据房屋买卖合同应当承担的违约责任。

　　A这种情况下要根据相关法律规定和双方约定确定物业服务的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定了“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持。” 物业服务企业承担义务的依据范围，不仅限于物业服务合同中的明示条款，、法律、法规规定、相关行业规范，还包括物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则。 因此，服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序。本案中物业公司拒绝承担其物业服务的义务是不合理的。

　　2016年4月19日，我与李某签订了房屋买卖合同，将位于第五郡的一套房屋卖给了李某。2016年5月份李某入住。2016年8月18日，我与其签订了所有权登记转让手续。之后，李某通知我，让我缴纳5月至8月18日的小区物业费，原因是在这期间双方并未办理所有权登记转让手续，所有权人仍然是我，所以应当由我承担这期间的物业费。想问一下，李某这种请求是合理的吗？

　　A您好！司法实务中经常有买受人购买了专有部分再进行转让的情形。一般分为以下三种情况：第一种，买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记，但已经向相对人转移占有；第二种，买受人购买专有部分并办理所有权登记转让该专有部分，并向其相对人转移占有；第三种，买受人购买专有部分并办理所有权登记专有该专有部分，但是未向相对人转移占有。 按照最高人民法院的意见。就第一种情况，《建筑物区分所有权解释》第1条第2款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，因此，在这种情况下，专有部分合法占有人为业主。 就第二种情况，在双方对业主身份产生争议的情况下，应当认定登记所有权人为业主。 就第三种情况，在出卖人仍然占有房屋但已为买受人办理房屋所有权转让登记手续的情况下，应当认定登记所有权人为业主。 所以，王女士的这种情况是属于第一种情形，根据《建筑物区分所有权解释》第1条第2款的规定，应当认定专有部分合法占有人为业主。即应当由占有人即买受人李某缴纳这段时间的物业费。

　　A在实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。这种情况，只要是不存在《合同法》第52条规定的：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”情形，应属有效，当事人应当根据约定履行。 登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，由于在不动产领域，不动产登记簿上的登记人为房屋所有权人，即登记人对该房屋具有处分权，其对外转让房屋的行为不属于《合同法》规定的无权处分的行为。且登记人与第三人之前不存在《合同法》第52条所规定的合同无效情形，他们之间的合同应属有效。 在本案中，李先生与吴某之间的借名买房协议不存在《合同法》第52条规定的情形，协议是有效的。同时，房屋登记在吴某名下，吴某为房屋的所有权人，其处分房屋的行为属有权处分。吴某与第三人之间签订的房屋买卖合同不存在《合同法》规定无效的情形下，应属有效。在这种情况下，李先生有权向法院提起诉讼，要求吴某赔偿李先生相应的损失。

　　2016年4月5日，周某找到我所在的房屋中介公司A公司，签订了房屋居间合同。合同约定，周某委托A公司为其寻找马栏街道周围合适的房源，周某成功签订了购房合同后，需支付A公司房款的1%作为居间费。并约定，如果周某绕过A公司与卖方签订购房合同，需支付已付房款3%作为违约金。2016年4月20日，A公司为周某找到了合适的卖方樊某。但周某和樊某并未通过中介A公司签订购房合同，而是私下签订购房合同。目前周某拒绝向A公司支付中介费，并且主张居间合同中的违约金条款属于格式条款，应当无效。A公司如何维护自己的权益？

　　A在房地产中介市场上，存在有房屋买卖合同的双方通过房产中介机构取得联系后，为逃避或者减少佣金，买卖双方直接完成交易的行为。这种行为在实践中被称为“跳单行为”。房产中介机构为了维护自身的利益，防止委托人“跳单”的不诚信行为，通常在与委托人订立的居间服务合同中约定“反跳单”的条款。 就“跳单”行为的构成，一般通过以下几个方面进行审查：（1）是否签署独家买房协议。在这种情况下，居间人一般基于独家买房协议，积极宣传，促成交易。如果委托人利用从独家委托的房地产中介机构处获取的信息直接与对方交易，违反了独家委托的约定，应当承担违约责任；（2）房产中介机构是否积极提供了中介服务；（3）委托人是否利用房产中介机构提供的信息；（4）委托人实际有无支出居间费用。委托人“跳单“的目的就是免除或者减少支付居间费用。因此，这是判断是否构成“跳单”的重要依据。 就“反跳单”条款的效力问题，最高人民法院认为其属于格式条款，但不应以其属于格式条款来否认其效力。除非存在《合同法》第40条规定的情形，否则该条款应当认定为有效。一旦买房人基于真实意思表示签署了该条款，应受其约束。 本案中，周某已与A公司签订房屋居间合同，A公司替周某找到卖方樊某后，周某与樊某未通过A公司签订了房屋买卖合同。如果周某与A公司之间的“反跳单”条款不存在《合同法》第40条所规定的无效情形，A公司可以按照“反跳单”条款的约定要求周某支付违约金。

　　2015年11月23日我与孙某签订二手房买卖合同，购买位于儿童公园周围的一套房屋。在签订合同时，孙某的房屋仍然在中国银行设立抵押。买卖合同中约定，在合同签订后6个月内，孙某需向中国银行清偿债务消灭抵押权，为我办理房屋所有权转移登记。合同签订6个月后，我一直催促孙某清偿中国银行债务，但是孙某一直不予偿还，并表示自己没有钱。导致直到现在孙某也未给我办理房屋所有权转移登记手续，双方一致僵持着。就自己目前的状况应该怎么办？

　　A在合同约定履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意，也未向抵押权人清偿消灭抵押权的，无法提交《房屋登记办法》第34条规定的申请办理房屋所有权转移登记的相关材料，到时房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续，买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，合同目的无法实现。最高法院的观点是，在这种情况下，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。 除此之外，根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”买受人有权直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项从未付购房款中予以扣除，待抵押权消灭后，再为买受人办理房屋转移登记手续。 在本案中，孙某在二手房买卖合同约定履行期限届满，仍然未向中国银行清偿债务KK体育，为马女士办理房屋所有权转移登记。马女士有两个选择：第一，马女士有权要求解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任；第二，马女士有权直接根据《物权法》规定，行使“涤除权”，代孙某向中国银行清偿债务，消灭抵押权。其所代为清偿的款项从未付购房款中予以扣除。

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